Квартиры с ремонтом от застройщика: как принять и что переделать
Квартиры с ремонтом от застройщика экономят время на въезд, но почти всегда требуют доработок. Мы делимся практическим чек-листом для Ульяновска: как принять объект, какие узлы переделывать и сколько стоит довести отделку до комфортного уровня осенью 2025 года.
Стоит ли брать ремонт от застройщика
Готовый ремонт решает вопрос черновых работ и позволяет заселиться сразу, а расходы входят в ипотеку. Но чтобы отделка прослужила дольше года, стоит заложить бюджет на аудит и корректировки. Важно зафиксировать недочёты до подписания акта приёма-передачи — застройщик обязан устранить их или компенсировать стоимость.
Плюсы и минусы
Плюсы
- Въезд сразу после выдачи ключей: стены окрашены, двери и сантехника установлены.
- Не нужно искать черновые бригады и возиться с пылью и стяжками.
- Гарантия застройщика на конструктив и инженерные сети дома.
- Ремонт уже включён в ипотечный платёж, не нужен отдельный кредит.
Минусы
- Базовые материалы: ламинированные двери, тонкая плитка, сантехника эконом-класса.
- Минимальная электрика: мало линий, отсутствует УЗО, розетки не по местам.
- Гидроизоляция выполнена частично или отсутствует вовсе.
- Вентиляция часто забита строительным мусором, нет обратных клапанов.
Как подготовиться к приёмке
Соберите инструменты: лазерный уровень, рулетку, индикатор напряжения, влагомер, маркер и строительную лампу. Сделайте чек-лист по помещениями, зафиксируйте на видео дефекты. При необходимости пригласите независимого технадзора.
Перед осмотром уточните у менеджера, можно ли включать электричество и подавать воду. Возьмите договор и спецификацию, чтобы сравнить фактическое исполнение с обещанной комплектацией.
Чек‑лист проверки
| Блок | Проверяем | Критерии |
|---|---|---|
| Геометрия | Стены, углы, перепад пола | Отклонения не больше 2 мм/м, перепад пола до 4 мм в помещении |
| Санузел | Гидроизоляция, плитка, сантехника | Нет пустот под плиткой, уклон к трапу, герметичные примыкания |
| Электрика | Автоматы, заземление, расположение розеток | Наличие УЗО/дифавтомата, подписанный щит, испытание тестером |
| Вентиляция | Тяга, обратный клапан | Лист бумаги держится, отсутствие обратной тяги и запахов |
| Отделка | Покраска, обои, плинтусы | Ровные стыки, без сколов, плотное примыкание плинтуса |
| Окна и двери | Регулировка, притвор, уплотнения | Нет сквозняков, правильно отрегулированы петли |
Все замечания записывайте в дефектную ведомость и подписывайте с представителем застройщика. Это основание для гарантийных работ.
Что нужно переделать
Санузел
Мы демонтажируем плитку в «мокрой зоне», делаем обмазочную гидроизоляцию, усиливаем углы лентой, ставим манжеты на выводах труб, закладываем трап и формируем уклон. После — новая плитка и герметизация санитарным силиконом.
Электрика
Добавляем линии и розетки под технику, переносим выключатели, ставим УЗО 30 мА, подписываем щит. Заменяем скрутки на клеммы или сварку, добавляем кабель для кондиционера и тёплого пола.
Отделка
Часто требуется выравнивание стен, перепокраска моющейся краской, замена плинтусов и дверей на более прочные. На полу — кварцвинил или керамогранит в кухне и прихожей.
Вентиляция и кухня
Чистим вентканал, устанавливаем обратный клапан и вентилятор с таймером. На кухне — отдельные линии под плиту, духовой шкаф, посудомойку и холодильник, монтаж подсветки рабочей зоны.
Сколько стоят доработки
Пример сметы для квартиры 42 м² (ЖК «Симбирский портал», октябрь 2025):
| Работа | Сумма, ₽ | Комментарий |
|---|---|---|
| Аудит и дефектная ведомость | 12 000 | Осмотр, замеры, фото, отчёт |
| Гидроизоляция и новая плитка санузла | 68 000 | Демонтаж 6 м² плитки, гидроизоляция, укладка, затирка |
| Электрика | 54 000 | 8 линий, щит на 18 модулей, УЗО, розетки |
| Отделка стен | 47 000 | Шпаклёвка, покраска краской Tikkurila Euro Power 7 |
| Замена ламината на SPC | 39 000 | Покрытие + плинтусы + подложка |
| Кухонный гарнитур и техника | 125 000 | Гарнитур до потолка, фурнитура Blum, техника Gorenje |
| Итого | 345 000 | Срок 18 рабочих дней |
Для квартиры под аренду можно ограничиться санузлом, электрикой и косметикой — 180–220 тыс. ₽.
Кейсы
Панельная однушка 36 м²
Недочёты: нет гидроизоляции, плитка отходит, розетки на кухне на одном автомате. Решение: гидроизоляция пола и стен, новая плитка, добавление четырёх линий электрики, монтаж вентилятора с таймером. Бюджет 198 000 ₽, срок 12 дней.
Монолитная двушка 55 м²
Цель — комфорт для семьи. Перепланировали кухню-нишу, заменили двери, установили приточный клапан, сделали шумоизоляцию спальни и полный апгрейд санузла. Бюджет 360 000 ₽, срок 21 день, квартира готова к проживанию.
FAQ
Можно ли отказаться от дефектов?
Да. Если дефекты критичны, фиксируйте их в акте и не подписывайте приёмку до устранения. Это юридическое основание требовать ремонт.
Что делать, если недочёты обнаружились позже?
Подайте претензию в гарантийный отдел застройщика с фото и описанием. На конструктив и инженерные сети действует гарантия до 5 лет.
Нужно ли переделывать всё?
Нет. Чаще достаточно локальных работ: санузел, электрика, вентиляция. Главное — правильно оценить бюджет и очередность.